所得税が高い！とお悩みの医師の皆様へ。不動産を活用した合法的な節税方法

常勤給与＋アルバイト代、重くのしかかる所得税

「所得税、高いなぁ・・・」

医師の皆様であれば、おそらく誰もが感じるであろうこの悩み。

今回は、なかなか知られていない所得税の節税ができる不動産投資手法のお話をしたいと思います。

ズバリそれは、「築古木造アパート5年間投資法」です。

しかしただの木造アパートではだめで、

「表面10％以上、築22年～25年、建物価格20％以上」

という３つの条件を満たした物件を買う手法です。

どういうことかご説明します。

不動産の減価償却を用いた節税方法

まず大前提として、所得税を節税するためには、不動産所得で赤字を出さなければなりません。

例えば

課税所得800万円の人の場合、

不動産所得▲100万円

を合算して、

課税所得700万円

にし、100万円分の所得税を節税するという形です。

ですが、この不動産所得を赤字にするというのがなかなか厄介で、きちんと賃貸経営できていれば、ほとんどの場合黒字になります。

投資の利益としては黒字で、税務上の損益は赤字、という状況を作り出す必要があります。

これをかなえる手法として、ご自身のプライベートの飲み代を交際費として計上したりする投資家さんもいるようですが、税務調査で裏撮りされ、不動産投資に関係ない交際費ですねと判断されてしまっては、費用として計上できません。

今回の節税方法は、そんなことをしなくても、極めて合法的に、堂々と節税ができ、しかも投資の利益も出るという手法です。

減価償却で費用計上

土地を除く資産は、時間を経て使用を続けることにより、経済的な価値が下がり、ついには価値がなくなります。

これを「減価」と呼びます。こうした価値の低下を事前に考え、その額を各会計期ごとに見積もって費用として計上するのが減価償却費です。

もう少しわかりやすい言葉で言い換えると

実際には手元からお金は出ていかないが、建物の価値は年々下がっているので、その下がった分を費用計上できるのが、減価償却費」

というイメージです。

例えば、土地建物合わせて５,000万円の物件があったとして、土地価格4,000万円、建物価格1,000万円、残耐用年数10年だとすると、1,000万円÷10年＝100万円が、毎年費用として計上できるということです。

この減価償却費の耐用年数、実は、4年という短期間で償却できる物件があるのです。

それが、築22年以上経過した木造アパート」なのです。

通常、減価償却費は下記の式で計算されます。

「法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に経過年数の20％に相当する年数を加えた年数」

つまり、築10年の木造アパートの場合、木造アパートの法定耐用年数は22年ですから、下記のような計算になります。

(1)法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数

22年－10年＝12年

(2)経過年数10年の20％に相当する年数

10年×20％＝2年

(3)残耐用年数

10年＋2年＝12年

しかしながら、法定耐用年数の全部を経過した物件に関しては、

「その法定耐用年数の20％に相当する年数」

で計算することができるのです。

つまり、築22年経過していれば

22×20％＝4年（小数点切り捨て）

が、減価償却の期間とできるのです。

例えば6,000万円の物件を1件購入することで、おおよそ70万円の節税になります。

なので2件買ったらおおよそ140万円の節税になるわけですね。

これが4年間続きます。

そして節税効果が薄れた5年目完了を以て、売却し、また違う物件に買い替える。

これを繰り返していくことで、ずっと所得税・住民税の節税ができるという仕組みです。

重要となる収益シミュレーション

ただし、このスキームを利用する場合には最も大きな注意点があります。

それは「5年目に売却しても利益が出る物件を買うこと」。

5年目を出口設定としているので、きちんと資産流動性がある物件でないと、この仕組みは成り立ちません。

仮に5年目以降、市況が悪くて売却価格が想定より低いために売らない場合、持ち続けていればいいのですが、5年目以降は減価償却費が1円になるので不動産所得が上がってしまい、逆に所得税が上がってしまいます。

また、目先の節税に気を取られ、最終的に投資として失敗していては元も子もありません。

不動産投資の利益とは、保有期間中のインカムゲインと、売却した後のキャピタルロス（orゲイン）の合計値で決まります。株と同じように、売るときまでは損したか得したかわからないのが不動産投資なのです。

ですから出口戦略はとても重要です。5年で転売できる物件かどうかを見極めるプロの目と、根拠のあるデータが重要になります。

入念な収益シミュレーションを基に、売却まで支援してくれる業者を見つけること

Doktorでは様々な不動産業者を分析した結果、中には税引き後の年間運用利回り（IRR）は39.3％の実績があり、不動産を売って終わりではなく、管理運用も自社で行い、毎月収支記録を付け続け、売却して利益確定までが責任をもって付き合っていただけるような業者も見つけました。

投資も重要ですが、常勤＋アルバイトを組み合わせた時の高額な所得税を如何に減らすか、という視点の方が、医師の皆様にとって確実に資産を増やす手法だと弊社では考えております。

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