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医師が不動産投資をやるメリット

変化する不動産投資家 昔と今との違いとは?


医師の不動産投資家が増えています。最近では「大家さん」ではなく、「不動産投資家」とも呼ばれています。今や、不動産投資は地主さんだけのものではなくなってきています。今どきの不動産投資家がどんな人たちなのか、その移り変わりと共に紹介していきます。

 

融資環境と投資環境の変化


不動産の評価には、路線価や法定耐用年数などで計算される積算評価法が長年使われてい
ました。税務上の評価計算で担保価値を見ていたのです。ところが、2002年の国交省による不動産鑑定評価基準の改正による収益還元評価法の導入で変化します。市場でより稼ぐことのできる物件に価値があるとされたのです。
収益還元評価では、高い家賃を期待できる物件は価値が高いとされます。そのため中古物件でも家賃収入が見込める物件なら高く評価し、融資対象となったのです。中古物件は建物が割安で、土地を含めた購入でも投資として成立するため、土地を持たない人にも道が開かれました。
融資基準も変化しました。資産状況だけを見るのではなく、安定した給与の雇用者を評価する考えが生まれたのです。給与を返済原資とみなすことで、高給取りのドクターがより不動産オーナーになれる時代が訪れます。
投資環境も様変わりしています。2005年から相次いで不動産仲介専用ポータルが開設され、
購入物件を簡単に検索できるようになりました。収益物件を探して不動産屋さんを訪れるのではなく、自宅で物件探しができるようになったのです。
不動産投資を学ぶためのアカデミーや投資家向けサークルも数多く設立され、投資手法の学習も容易になりました。インターネットにあふれる情報を上手に取捨選択し、土日を効率よく使う行動力が今どきの投資家の特徴と言えます。

 

不動産投資の利益の源泉はイールドギャップ


不動産投資を行う場合、手元資金の有効活用を図るために、融資を利用するケースが多いでしょう。手元資金は何かあった場合や、他の資産運用を行うときのために残しつつ、融資をもとに不動産投資を行います。こうすることで、本来手元にない資金をうまく利用し、投資利回りを高めることにつなげられます。
このときに注目したいのが、融資を利用するときの金利です。金利が低いほどトータルの返済金額は少なく済むため、昨今の金融緩和による低金利は大きなメリットとなるのです。
一方で、東京都心をはじめ、不動産価格が高くなってきているというニュースを見聞きしている人も多いでしょう。果たして今購入するのが得策なのかどうか、その答えを探るためのヒントが「イールドギャップ」になります。イールドギャップとは一体何なのでしょうか。

イールドギャップが確保できるかどうかが重要
不動産投資における融資では金利が重要なポイントとなりますが、投資を行うことで得られる家賃収入がどの程度になるかも考慮する必要があります。家賃収入が物件価格のどの程度かを表すのが、表面利回りです。表面利回りは、家賃収入÷投資物件価格×100(%)で計算できます。
シンプルにいえば、不動産投資ではこの表面利回りと、融資を受ける際の調達金利の差がどの程度あるかが大切な指標となります。これは粗利といえるものであり、大雑把な不動産投資における利益率と考えてください。
この粗利のことをイールドギャップといいます。現在では物件価格が高止まりしていることもあり、表面利回りが低下しています。しかしながら、その一方で調達金利も低下しているため、この差がどの程度あるかで不動産投資を行うべきかどうかの目安を考えることができるのです。
例えば、表面利回りを5.5%で、調達金利が2.5%であったとします。この結果、イールドギャップは3.0%と試算できます。このようにイールドギャップを試算することで、不動産投資が妥当かどうかを検証できるのです。なお、不動産投資では、いかに金利が低くとも、金融機関からの融資を受けることができなければ、手元資金での投資を行うしか手段がなくなります。そのため、イールドギャップを確認するとともに、金融機関の融資姿勢がどうなのかも確認しておく必要があります。

実は日本は世界で見てもイールドギャップが高い国
イールドギャップが高いほど投資魅力が増すのが不動産投資です。実は、物件価格が高止まりしている現在においても、他国と比較してイールドギャップが確保できているのが日本なのです。
これは、日本銀行による大規模な金融緩和の影響が大きいといえます。歴史的な低金利が続いていることがイールドギャップの確保につながっているのです。世界中を見渡してみると、米国では既に金融緩和から金融引き締めへと舵を切りつつあります。また、欧州でも緩和縮小の議論がなされています。このような中で、金融緩和継続の意思を見せているのが日本なのです。この結果、世界中を見渡してみても、日本のようにイールドギャップが高い国は少なくなっています。
現在のようにイールドギャップが確保できる限り、不動産投資の魅力が低下する恐れは少ないといえます。むしろ、他国と比較してイールドギャップが確保できるため、外国人投資家も日本の不動産投資に注目しています。しかも、金融機関の不動産投資に対する融資姿勢は積極的な状況が続いています。金融機関が融資に積極的である今は、融資を活用した不動産投資を行うチャンスといえます。

 

医師が不動産投資を行うメリット


不動産投資は、医師の生活環境により適した投資とも言えます。

不動産投資をすべき理由1:万一のときの生命保険代わりになる
ローンを組む時には、団体信用生命保険(団信)に加入します。借り入れ主が死亡したり、後遺障害が残るような事故に遭ったりした場合、生命保険から住宅ローンの残金が返済される仕組みです。
家族に負債が及んで迷惑になるどころか、「資産」としてローン完済済みの物件が残るのです。そのため、生命保険代わりに物件を購入する人もいます。

不動産投資をすべき理由2:医師は銀行から融資を受けやすい
不動産を購入する資金は、多くの場合銀行からの融資でまかないます。融資を受けるには、
「与信」といっていくつかの条件をクリアする必要があります。要するに銀行は「この人にお金を貸したらきちんと返してもらえるか」ということを知りたいので、物件自体の収益性のほかに、あなたの職業や年収、家族構成などをチェックします。
病院勤めの場合、定期的な収入があるので、返済が滞る可能性が少ないと見なされます。特に、病院に長く勤めている場合などは、安定性があると見なされて評価が高くなると言われています。長引く景気低迷で、企業の借り入れが減っている昨今、日本の金融機関から個人が借り入れるハードルは低くなっています。

不動産投資をすべき理由3:不動産投資は手間が少ない
医師でもデイトレードで株式売買などをしている人はいますが、やはり本業があると、売りたい・買いたいタイミングに必ずしもトレードができるとは限らないものです。
その点、不動産投資は基本的に、中長期で物件を保有して家賃収入を得るスタイルなので、
物件を購入して借り手がつけば、自動的に収益が入ってきます。多くの場合、管理会社が間に入るので、入居者の募集や手続き、トラブル発生時の対処、退去まで、オーナーの手をわずらわせることがありません。本業があっても投資しやすいのが、医師に好まれる理由といえます。

不動産投資をすべき理由4:必要な自己資金が少ない
不動産投資と聞くと、お金持ちがやるものと思っていませんか。たくさんのお金がかかりそうだから貯金がないと無理だと思っている人も多いでしょうが、実はそんなことはありません。多くの不動産投資家が、少ない自己資金をもとに投資をはじめているのです。

参考:都内の区分マンションに投資を行う場合、どの程度の自己資金が必要?
仮に、都内の区分マンションに投資を行う場合、実際にはどの程度の自己資金が必要だと思いますか。
仮に1戸2,500万円の新築区分マンションを購入する場合を考えてみましょう。
実は全員が同じ自己資金を準備しなければならないというわけではありません。年収や物件状況、資産状況、融資における金利、家賃状況など、さまざまな状況を加味したうえで、必要な自己資金が決まってきます。
また、投資家の考え方によっても自己資金をいくら用意するかが変わってきます。例えば、手元の資金をあまり使いたくないという希望があれば、自己資金として入れる額を少なくします。
一方、毎月得られるキャッシュフロー(家賃-融資返済-諸費用)を多くしたいという場合は、自己資金を多めに入れる必要があります。
このような状況や考え方により自己資金がいくら必要かはわかってきますが、あまり自己資金を入れたくないという人の場合、購入金額の5~10%程度の自己資金で投資を行うケースが一般的だといえます。
なお、物件評価が高く、不動産会社と金融機関が提携しているケースでは、初期費用10万円程度で投資を始めることが出来たり、満額の融資が受けられることもあります。
区分マンション投資でかかる費用がどのくらいかを知ろう
なお、投資当初にかかる費用については自己資金でまかなう必要があります。そのため、満額融資を受けることができたとしても、費用の支払いは別途資金が必要となります。

それでは、どのような費用がかかるのでしょうか。一般的には以下の費用を見積もっておく必要があります。
まず、登録免許税がかかります。これは不動産の所有権や融資を受けたことに伴う、抵当権などの権利に関する登記を行うためにかかる税金です。通常は司法書士にお願いをして登記を行うため、手数料もかかることになります。
また、不動産購入に伴う契約書に貼る印紙代や、不動産取得税もかかります。このような費用は、新築のケースでは不動産購入価格の3%~5%はかかると見込んでおきましょう。上記の2,500万円の物件のケースであれば、満額融資を受けた場合には75万円程度からの自己資金があれば投資可能になります。
最終的に自己資金をいくら用意するかは、何年ローンにするか、キャッシュフローをプラスにするか、マイナスながらも早く返済することを重視するかで異なってきます。もしオーナーが手元の資金を残し、借りたお金で運用を行うことで効率的な運用を図りたいのであれば、自己資金を少なくする運用が望ましいといえます。
この場合には、レバレッジを効かせることができます。レバレッジとは、てこの原理ともいい、借入資金をうまく活用して自己資金に対する投資利回りを高めることをさします。自己資金が300万円だとしても、家賃収入から諸経費や返済資金を差し引いた実質的な収入が年間で30万円になれば、投資利回りは10%を見込むことが可能です。レバレッジを効かせることで、このような運用ができるのです。
実際に、少ない自己資金で不動産投資を行う人の多くは、レバレッジをうまく活用しています。
このように聞くと、不動産投資は必ずしも多額の資金が必要ではないことがわかります。

 

マンション経営にまつわる税金の話


マンション経営をする際に気を付けなければいけないのが税金です。不動産は購入時、保有時、売却時にそれぞれ税金がかかります。その税金の種類や税率などを知っておくことで、マンション経営の収支精度が増し、マンション経営の成功確率が高まります。

不動産購入時の税金
不動産購入時には以下のような税金がかかってきます。
・ 不動産取得税
・ 固定資産税、都市計画税(固都税)
・ 登録免許税
・ 印紙税

それぞれ、購入時の諸費用としては大きな金額になるので、きちんと理解しておきましょう。
① 不動産取得税
不動産取得税は、不動産を取得(購入)したときに必ず発生する税金です。納める税額は「取得した不動産の価格×税率」になります。税率は平成30年3月31日までは、住宅用の土地家屋なら3%ですが、住宅用でない家屋は4%になります。
また、「取得した不動産の価格」は、毎年1月1日に国が定める「固定資産税評価額」を基準に算出されます。つまり、実際に不動産を購入した費用ではないということです。
そして、マンション経営者が認識しておくべき点は、自分が居住しない投資用不動産は軽減措置がないことです。軽減措置がある入居用不動産購入時は、それほど不動産取得税がかからない場合が多いです。ただ、投資用不動産は、物件によっては数十万円程度の不動産取得税がかかってきます。
不動産取得税は地方税のため、詳細は各主税局のホームページで確認ください。参考までに東京都主税局のホームページを紹介します。
東京都主税局 不動産取得税
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.html

② 固定資産税、都市計画税(固都税)
固都税は、その年の1月1日にその不動産を所有している人が支払います。ただ、原則としてその不動産の「所有者」に支払い義務があるので、購入者は居住期間に応じて売り主に固都税の精算分を支払う必要があります。
たとえば、2016年6月30日にマンションを取得したとします。このときは、2016年1月1日時点の所有者である売り主が2016年1~12月の1年間の固都税を支払います。しかし、7月以降の半年は買い主がマンションを所有しているので、買い主が固都税の半年分を売り主に清算金として支払うのです。

③ 登録免許税
不動産を購入した際は登記をする必要があり、登記をする際に納付する税金が登録免許税となります。
また、ローンを組む際は担保として物件に抵当権を設定しますが、この際も抵当権の設定登記が必要になり、登録免許税がかかります。

④ 印紙税
売買契約書に収入印紙を貼って納付する税金です。
売買価格により、納付する税額が変わりますので、事前に調べておきましょう。

 

保有時の税金の説明
固都税は不動産を所有しているだけで発生する税金です。たとえ空き家として放置している場合でも、固都税はかかってくるので注意しましょう。前途しましたが、固都税は毎年国が基準値を定めます。その後に各自治体で基準値にならい、実際の評価額を定めるという流れです。納める税額は以下の通りです。
・ 固定資産税:固定資産税評価額×1.4%
・ 都市計画税:固定資産税評価額×0.3%
参考金額は、売り主である不動産会社や仲介業者に算出してもらいましょう。保有している不動産がマンションなどの「住宅」であれば軽減措置があるので、詳細は各主税局で確認ください。参考までに東京都主税局2を紹介します。
東京都主税局 固定資産税、都市計画税
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/kotei_tosi.html

売却時の税金の説明
所有しているマンションを売却する場合に譲渡(売却)所得(利益)が発生すると、その所得に対して譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は高税率であり、保有期間によって税率が異なってきます。税率の詳細は国税庁ホームページで譲渡所得税について確認してください。
また、譲渡所得の算出方法は、単純に売却金額から購入時の金額を差し引くのではありません。売却時と購入時の諸費用、さらには減価償却費も加味して計算されます。所得額の詳細は不動産会社に相談するか、国税庁ホームページの確定申告作成コーナーで実際に作ってみると分かりやすいです。
国税庁ホームページ 譲渡所得税
・長期保有 https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm
・短期保有 https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3211.htm
国税庁 確定申告作成コーナー
https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/kakutei.htm

マンション経営と税金は切り離せない!
このように、マンション経営と税金は切り離せません。マンション経営は家賃が収益になり、ローン支払いやラニングコストが支出となります。その支出の大きな1つでもある税金については、きちんと把握しておくようにしましょう。

 

不動産投資に興味はあるけど時間がない。実際にどれくらいの時間がかかる


不動産投資を始めるまでに実際にどのくらい時間がかかるのか、準備には何が必要なのかを解説します。

購入の3つの壁と賃貸運営
不動産投資の成功には購入までの3つの壁(知識の壁、物件探しの壁、融資の壁)と、購入後の賃貸運営を乗り越える必要があります。
一見すると勤務医で多忙を極める状態ではできそうもないと感じますが、実際には委託可能な部分が多いため、それほどの作業は発生しません。ドクターでも取り組める環境が整っているのです。

知識の壁
不動産投資を始めるためにはある程度の知識が必要ですが、そのための情報には事欠きま
せん。成功した投資家の書籍がたくさん出ています。仕事の合間に、できれば10冊以上は読みたいものです。自己資金100万円から始めた人、契約社員の人、主婦の人、数多くの成功例があります。その中から自分に合った投資法が見えてくるでしょう。
セミナーもあちこちで開催されています。実績の多い販売会社のセミナーを受講してみるのもいいでしょう。より本格的に学びたい場合は、有料の講座もあります。夜間や休日の開催も多いので、医師でも参加が可能です。投資家サークルや大家の会への加入もおすすめです。

物件探しの壁
スマートフォンやインターネットのおかげで、どこにいようとさまざまな情報入手が可能です。投資家向け不動産ポータルサイトで、物件探しも楽にできます。家賃相場の確認も簡単で、路線価も調べられます。インターネットを使いこなすのは不動産投資家の必須条件と言えます。
販売会社の相談会に参加して、物件提案を受けるのも手軽です。ただ、提示される収支計画やローン完済後の物件評価額は、納得いくまで確認しましょう。最初は見方が分からないかもしれませんが、慣れれば素早く判断できるようになります。決定前には現地調査しましょう。

融資の壁
以前は、そもそも普通の会社員では融資が受けられませんでしたが、個人向け融資の登場で様変わりしました。金融機関と提携している販売会社も多く、物件提案と同時に融資紹介も受けることができるのです。
源泉徴収票や金融資産の有無など、個人情報を提出する作業は必要ですが、一度整理して
おけばそれほど手間のかかる作業ではありません。販売会社からの紹介なら、自身で金融機関を開拓する必要はありません。

賃貸運営
物件の賃貸業務は、入居者募集と契約、家賃の収納、日常の入居者対応、建物や設備の保
守などと多岐にわたりますが、心配は無用です。専業大家として自主管理する場合は別ですが、多忙な兼業大家さんには管理委託という方法があります。良い管理会社をパートナーにすれば、兼業大家として十分運用していけるでしょう。
不動産投資で一番のリスクは空室です。入居者がいなければ家賃収入が生まれないからで
す。どんなに近隣のアパートで空きが出ようとも、自分の物件を満室にすればいいのです。そのため、満室経営のノウハウを持つ管理会社をパートナーにするのが成功の近道です。自分の物件を確実に埋めてくれる、信頼できる会社を見つけましょう。
販売だけではなく管理も提供している企業から購入することも1つのリスクヘッジとなります。

 

不動産投資は安定した副収入


不動産は一見とっつきにくそうですが、医師向けの投資環境は整っているのです。一歩踏
み出して、安定した副収入、資産運用を行ってみてはいかがでしょうか。

 

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